La durée de reconduction du bail professionnel

Distinguons la loi et les espèces jurisprudentielles.

A. La loi.

a) Principes

Règle générale - A défaut de renouvellement expresse, la reconduction tacite du contrat à exécution successive produit un nouveau contrat, mais soumis aux clauses et conditions de l’ancien.

Cela vaudrait « traditionnellement » pour le bail professionnel.

- C’est semble-t-il bien la règle que l’on applique même en matière de durée des baux commerciaux. Encore que cela soit discuté, mais ce point ne nous concerne pas directement.

En matière commercial, l’article L 145-9 dispose en son alinéa 2 que le bail « se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».

Règle quant à la durée - Sauf que, concernant précisément sa durée (forcément initialement déterminée), en droit commun des contrats on considère que le nouveau contrat à exécution successive sera à durée indéterminée.

Et cela vaut pour le bail.

- Or, on le comprend, cette dernière règle signifie que le congé et la résiliation pourraient intervenir à tout moment. Ce n’est pas protecteur du locataire.

D’où les dispositions spéciales qui suivent.

b) Dispositions spéciales

- En matière civile, l’article 1738 du code civil renvoi pour la durée du bail reconduit aux baux faits sans écrits. Et l’article 1736 de renvoyer, pour le congé « aux délais fixés par l’usage des lieux ».

Et l’article 1759 du code civil de disposer que la durée du bail reconduit tacitement est fixée… « par l’usage des lieux ».

- On semble considérer que le bail commercial reconduit tacitement suit, quant à la durée, le régime du bail renouvelé (dont la durée minimum est de neuf ans, art. L 145-12). Il y a là, nous l’avons vu, une discussion qui ne concerne pas directement notre question.

- Le code rural et de la pêche maritime dispose en son article L 411-50 que « à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans.

- La loi du 23 décembre 1986, modifiée par la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en son article 10, alinéa 3, pour les baux non-professionnels, que la durée en cas de reconduction tacite la durée est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques et de six ans pour les bailleurs personnes morales :

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

- Et c’est pour les baux professionnels que la même loi de 1989 a modifié celle du 23 décembre 1986 en son article 57 A, énonçant la disposition applicable dans notre espèce :

Le contrat de location (…) est conclu pour une durée au moins égale à six ans.

Au terme fixé par le contrat (…) le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Remarquons ceci :

• Une loi spéciale, dérogatoire du principe, doit s’interpréter strictement.

• L’auteur énonce expressément que « appliqué littéralement » la reconduction s’opère pour la durée du bail initial.

• Au demeurant, le même législateur de 1989, lorsqu’il veut fixer une durée légale précise au bail reconduit, s’exprime clairement, comme pour la disposition précitée du code rural.

• Cette loi de 1989 a d’ailleurs été conçue comme protectrice des professions libérales. Une durée plus longue et protectrice du locataire — parce qu’il peut toujours résilier le bail à tout moment.

Mais alors pourquoi a-t-on prétendu (J. Lafond) qu’une solution « implicite » avait été préférée en jurisprudence, consistant à comprendre par « même durée » non plus la durée au moins égale à six ans pour lequel le contrat initial a été conclu, mais la durée de « six ans » ?

D’où est né le doute ?

Il est né, pour une certaine doctrine, d’une mauvaise lecture des espèces jurisprudentielles.

B. Les espèces jurisprudentielles.

a) Civ. 3e, 3 juin 2004 : une pseudo-« jurisprudence bien établie » (dixit Cohen, assignation)

Il s’agit d’un arrêt de la 3e chambre civile de la cour de cassation en date du 3 juin 2004.

Il ne s’agissait pas d’une question de durée du bail reconduit, mais de loyer.

Et plus précisément de choix de l’indice applicable, entre l’indice en vigueur au moment de la conclusion de l’ancien bail, et celui applicable lors de la reconduction tacite (indice INSEE du deuxième trimestre 1982, pour l’ancien bail du 7 décembre 1982, ou nouvel indice lors de la reconduction tacite le 1er janvier 1992).

Vu l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, ensemble l'article 1738 du Code civil ;

Attendu qu'au terme fixé par le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel, le contrat est reconduit tacitement pour une durée de six ans et il s'opère un nouveau bail ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 19 novembre 2002), que le 7 décembre 1982, la SCI Avimo, aux droits de laquelle se trouve la SCI Mistral Bernard, a donné en location à usage professionnel des locaux à M. X... ; que le bail s'est tacitement renouvelé le 1er janvier 1992 et que, le 11 avril 2000, la SCI Mistral Bernard a assigné M. X... en paiement d'un arriéré de loyers et en résiliation judiciaire du bail ;

Attendu que pour condamner M. X... à payer à la SCI Mistral Bernard la somme de 2 575,63 euros, l'arrêt retient que la clause du bail renouvelé par tacite reconduction prévoit le réajustement du loyer au-delà de chaque période annuelle de location et que le calcul du nouveau loyer par le bailleur par référence à l'ancien indice, "celui en cours au jour du contrat" et au nouvel indice, "celui en cours à la date anniversaire du bail" tel qu'il ressort de la pièce 14 du dossier de la SCI Mistral Bernard, est conforme aux modalités de calcul d'une indexation ;

Qu'en statuant ainsi, en prenant pour indice de référence l'indice INSEE du coût de la construction du deuxième trimestre de l'année 1982, pour calculer le montant des années 1997 à 1999, alors qu'elle avait constaté que le bail avait été renouvelé le 1er janvier 1992 par tacite reconduction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Au demeurant, l’ancien bail avait été conclu le 7 décembre 1982 pour neuf ans. Le renouvellement tacite s’était produit au 1er janvier 1992. Et le bailleur assignait son locataire pour les loyers dû dans les années 1997 à 1999.

Si ce bail avait été reconduit pour six ans il aurait connu son terme au 31 décembre 1997. On ne nous parle pas d’une seconde reconduction. Mais, reconduit, pour la durée conclue initialement de neuf ans, le bail avait été reconduit tacitement pour la même durée, soit neuf ans, jusqu’au 31 décembre 2000. D’où l’assignation en paiement et en résiliation le 11 avril de cette même année 2000.

.le seule que la reconduction tacite avait opéré pour la durée convenue lors du contrat initial, pour la durée de ce dernier, durée de neuf ans, et non pas de six ans. Et ce point ne faisait pas discussion.

Malheureusement il est vrai que la cour de cassation emploi dans son attendu de principe le syntagme « pour une durée de six ans ».

C’est uniquement ce qui a pu induire les lecteurs en erreurs.

Pourtant, rien ne saurait être déduit de ce mot, parce qu’il ne porte pas sur la question traitée. Du reste, l’arrêt n’étant pas publié au Bulletin, le site Légifrance n’ayant pas établi de rubrique, il faut y voir une inadvertance sans portée.

La lecture de J. Lafond est complétement erronée. L’auteur va jusqu’à écrire, sans doute par dépit, parce que nous avons vu sa position quant à l’interprétation de l’article 57A, que « en l’espèce le bail initial avait été conclu pour une durée de 9 ans. Considérant que du fait de la reconduction tacite  il s’opère un nouveau bail ” l’arrêt en déduit que la durée de ce bail est de 6 ans. »

J. Lafond, docteur en droit, cite C. Beddeleem et C. Boulogne-Yang-Ting, docteur en droit. Nous n’avons pas pu consulter C. Beddeleem. En revanche nous sommes à même de dire que l’écrit invoqué de C. Boulogne-Yang-Ting portait sur une toute autre espèce. Nous allons la voir plus rapidement.

b) Civ. 3e, 2 octobre 2002.

Cet arrêt est cité par J. Lafond dont nous connaissons maintenant le sérieux.

Or cet arrêt concerne moins encore notre affaire que le précédent.

D’abord, la disposition en cause n’était pas notre article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, mais le décret du 30 septembre 1953, devenu cet article L. 145-12 du code de commerce que nous avons déjà vu. Il s’agit de la matière commerciale.

Et ce texte ne concerne pas même la reconduction tacite mais le renouvellement. Il dispose qu’un bail commercial se renouvelle pour neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Enfin en l’espèce il s’agissait effectivement d’un renouvellement, et non d’une reconduction tacite. Le contentieux portait sur le fait qu’en l’absence de précision dans le nouveau contrat la durée applicable devait être celle prévue par l’article L. 145-12.

Dernière modification de la page le 28.05.2022 à 19:33