Le bailleur qui réclame une régularisation massive des charges sur cinq ans est de mauvaise foi

Voilà un bailleur qui loue un appartement avec une provision sur charges de 77 euros/mois. Après 7 ans d’exécution du bail, il réclame subitement à son locataire la régularisation des charges dues au titre des 5 années précédentes (durée de la prescription), soit plus de 9.300 euros et assigne la caution en paiement de cette somme.
La caution se défend en demandant reconventionnellement l'allocation d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages-et-intérêts.
La Cour d’appel de Rouen accueil la demande de la caution en jugeant que par son comportement le bailleur, de mauvaise foi, a commis une faute dans l’exécution du contrat (C. civ., art. 1134, al. 3 : les contrats doivent être exécutés de bonne foi).
La Troisième Chambre civile de la Cour de cassation approuve la Cour d’appel aux motifs que celle-ci « a pu retenir, en l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, que la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul était, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et en déduire que [le bailleur] avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné. »
Le Troisième chambre ajoute qu’en statuant ainsi, la Cour d’appel n'a pas porté atteinte à la substance des droits et obligations légalement convenus entre les parties. On reconnaît ici la distinction, désormais classique, forgée par la Cour de cassation : si le juge peut sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle, il ne peut porter atteinte à la substance même des droits et obligations des parties (Cass. com., 17 juillet 2010, n° 06-14.768).
La solution doit être rapprochée du concept de droit anglo-américain d’estoppel (« principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ») qui, on le sait, a été expressément consacré par un arrêt récent la Chambre commerciale (Cass. com., 20 sept. 2011, n° 10-22.888).
Un bailleur ne peut donc s’abstenir de réclamer la régularisation des charges pendant 7 ans en dépit de l’obligation légale de régularisation annuelle, puis mettre son locataire (ou la caution) dans l’embarras en lui réclamant subitement une régularisation sur 5 ans.

Dernière modification de la page le 21.10.2015 à 14:37