Location, logement décent et dégât des eaux

La caractéristique distinctive du louage de chose en général est de créer, au profit du preneur et à la charge du bailleur, l’obligation de faire jouir de la chose (article 1709 du Code civil). Si cet engagement n’est pas honoré par le preneur, le bailleur est en droit d’en exiger le respect. La loi met ainsi à la charge du bailleur plusieurs obligations qui ne sont que déclinaisons de ce droit fondamental de jouissance de la chose donnée en location.

I
Il y a d’abord une obligation de délivrance de la chose louée. L’exécution de cette obligation ne s’épuise pas dans la remise des clés, elle est continue et pèse sur le bailleur jusqu’au terme du contrat.

Le législateur précise que s’il s’agit de l’habitation principale du preneur le bailleur est obligé de lui délivrer un logement décent (article 1719, 1° du Code civil, et loi du 6 juillet 1989, article 6). Le législateur s’est chargé de définir cette notion (L. 89, art. 6). Il a précisé qu’il s’agissait d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Un décret du 30 janvier 2002 c’est fait le relais de cette disposition en énonçant notamment qu’est décent le logement qui assure le couvert (art. 2, 1 du D. 2002). Et d’insister : « le gros oeuvre (...) protège les locaux contre les eaux de ruissellement. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation » (nous soulignons). En jurisprudence, la seule humidité a été considérée comme caractéristique du logement indécent (Civ. 3, 19 janvier 2005, n°pourvoi °3-15631, Juris-Data 2005-02 6553, cas d’un locataire asthmatique).

En outre, le bailleur est tenu de délivrer, toujours, la chose louée en bon état de réparation, ce qui vise les accidents, à la différence de l’obligation d’entretien de l’article 1719, 2° C. civ., qui vise l’usure normale (article 1720, al. 1er du Code civil et L 89, art. 6, a, qui ajoute bon état d’usage et de réparation...).

II
Le bailleur est ensuite, deuxième obligation après celle de délivrer la chose, tributaire vis-à-vis du preneur d’une obligation de garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage (article 1721 al. 1er C. civ). Et le législateur précise que s’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

III
Enfin, troisième et dernière obligation, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement de la chose le preneur pendant la durée du bail (art. 1719, 3° C. civ. et L. 89, art. 6, b qui y ajoute une garantie spéciale contre les vices ou défauts de nature à faire obstacle à cette jouissance paisible). En jurisprudence, il est considéré qu’une pièce inhabitable à la suite d’infiltrations d’eau et d’humidité prégnante crée un trouble de jouissance, donc un préjudice ouvrant droit à réparation (Paris, 9 juin 2005, Juris-Data 2005-26 7048).

Dernière modification de la page le 21.10.2015 à 14:37