Promesses de vente de longue durée : « simplification » par la loi Warsmann

La loi relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives, dite loi « Warsmann », a été publiée au Journal officiel (J. O. 23 mars 2012, p. 5226).

Entre autres dispositions, cette loi « fourre-tout » est venue modifier le régime des promesses de vente immobilière dites « de longe durée », régies par les articles L. 290-1 et L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article 110 de la loi du 22 mars 2012 a en effet inséré dans l’article L. 290-2, le mot « unilatérale » après le mot « promesse ».

Rappelons que les dispositions qui viennent d'être modifiées sont issues de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (art. 116) de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite loi « MOLLE » ou loi « Boutin ». On connaît les multiples dispositifs de protection de l’acquéreur immobilier (droit de rétractation, condition suspensive d’obtention de prêt, etc.). Une fois n’est pas coutume, ces dispositions visent à protéger le vendeur, ainsi que le révèlent les débats parlementaires qui ont présidé à leur adoption. Selon ces débats, elles ont « pour objet de sécuriser les promesses de vente entre un opérateur immobilier ou un aménageur et une personne physique. Les promesses de vente présentent deux inconvénients majeurs : d’une part, ces promesses entretiennent chez les propriétaires individuels mal conseillés de fausses espérances – cela arrive souvent hélas – qui sont de nature à les léser ; et d’autre part, elles bloquent pendant des durées déraisonnables les biens immobiliers et maintiennent artificiellement des niveaux de prix. Il faut modifier cette procédure. Il est donc proposé que toute promesse consentie par une personne physique pour une durée supérieure à dix-huit mois fasse l’objet d’un acte notarié, sécurisé par le versement d’une somme ou d’une caution, qui engage le professionnel. Nous mettrons ainsi un terme à des procédures qui conduisent à léser des personnes qui n’ont pas la capacité de se défendre. » (J.O. AN 2009, n° 20, séance du mardi 10 févier 2009, p. 1424).

Les articles L. 290-1 et L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation reproduits ci-après sont le résultat de cette volonté.

« Titre IX : Mesures de protection concernant certains vendeurs de biens immobiliers. »

Art. L. 290-1 :
« Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique. »

Art. L. 290-2 [rédaction antérieure à la loi du 22 mars 2012] :
« La promesse de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire. »

On ne manquera pas de relever que l’article L. 290-1 vise uniquement les promesses qui sont consenties par « une personne physique », sans distinction selon qu’il s’agisse d’un professionnel ou d’un non professionnel. Il en résulte que dans certains cas, le champ d’application de la loi risque fort de dépasser la volonté de ses auteurs. En effet, il est certes de plus en plus rare en pratique de rencontrer des marchands de biens ou des promoteurs qui n’exercent pas sous la forme d’une société, mais la situation peut exister. Ils seraient malgré tout protégés par la loi.

À l’opposé et de manière plus préoccupante, il suffit que l’immeuble soit détenu par l’intermédiaire d’une personne morale telle qu’une société pour que la loi ne trouve pas à s’appliquer. Or, il est permis de s’interroger sur la cohérence d’une telle exclusion en présence d’une association ou d’une SCI familiale.

Par ailleurs, il va sans dire que les dispositions précitées n’affectent en rien les phénomènes de « gel » des prix et d’immobilisation des immeubles pointés par les parlementaires. Ces phénomènes sont inhérents au mécanisme de la promesse de vente.

Surtout, on remarquera que l’article L. 290-2 dans sa rédaction antérieure à la loi du 22 mars 2012, faute là encore de distinction, visait toutes les promesses de vente immobilières, qu’elles soient unilatérales ou synallagmatiques. La nécessité d’une protection accrue de certains vendeurs pouvait à la rigueur se comprendre dans le cadre des promesses unilatérales de vente, car dans de telles promesses, si le promettant est en principe engagé dès la conclusion (si l’on excepte du moins la délicate question de la sanction de sa rétractation avant la levée de l’option), le bénéficiaire dispose quant à lui d’une option. Il peut choisir d’acquérir dans le délai imparti ou de renoncer à l’acquisition. Dans cette éventualité, la stipulation d’une indemnité d’immobilisation viendra utilement dédommager le promettant. Mais en présence d’une promesse synallagmatique de vente (également appelée compromis), les deux parties s’engagent dès la conclusion de la promesse, la première à vendre et la seconde à acquérir. On pouvait donc s’interroger sur l’utilité du mécanisme contraignant concernant les promesses synallagmatiques.

En somme, le champ d’application du dispositif de protection était (et demeure pour l’essentiel) inapproprié. Tantôt trop restreint, tantôt beaucoup trop vaste. Partant de ce constant, la loi du 22 mars 2012 a entendu le restreindre.

Visiblement plus sensibles au sort des aménageurs que ceux de la loi de 2009, les auteurs de la loi de 2012 se proposaient d’abord de réduire pratiquement à néant la portée du texte en relevant la durée de référence de 18 mois à 3 ans. Pour justification on peut lire dans les rapports parlementaires que par l’effet du dispositif, « le candidat acquéreur (l’aménageur) devra, à peine de nullité de la promesse, mobiliser des fonds qui pourraient être utiles à d’autres emplois. » (Rapport AN n° 3787, E. Blanc, T. I, p. 403).

Cette proposition ne fut cependant pas retenue de sorte que la loi nouvelle ne modifie nullement la durée de déclenchement du dispositif, qui demeure de 18 mois.

La loi du 22 mars 2012 a en revanche restreint partiellement le dispositif de protection aux promesses unilatérales de vente.

L’article L. 290-2 modifié vise désormais « la promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 ». L’article L. 290-1 qui n’a quant lui pas été modifié, continue de faire référence à « toute promesse de vente ».

C’est donc dire que la validité de toutes les promesses (y compris synallagmatiques) dont la durée est supérieure à 18 mois, est conditionnée par leur constatation par acte notarié, mais que seules les promesses unilatérales doivent prévoir une indemnité d’immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix à peine de nullité.

En définitive, le dispositif demeure une cote mal taillée.

Dernière modification de la page le 19.10.2015 à 21:57