Защита покупателя недвижимости: право отказа от совершения сделки и заключение технической экспертизы

Принимая во внимание важность покупки жилья, законодательство, желая защитить непрофессиональных покупателей, предусмотрело специальную защиту законом SRU от 13 декабря 2000 года. Этот закон, в силу своего обязательного характера, применяется к любому покупателю недвижимости, расположенной на французской территории, какой бы ни была его национальность и какими бы ни был закон, в силу которого стороны собираются заключить договор купли-продажи.

Эта защита заключается в праве отказа покупателя от совершения сделки и расширении обязательств продавца по информированию покупателя.

Право отказа от совершения сделки

Закон позволяет покупателю отказаться от совершения сделки, а также предоставляет ему срок на обдумывание.

Если договору о продаже предшествует предварительный договор купли-продажи или компромиссный договор, покупатель имеет право в течение 7 дней отказаться от заключения сделки, несмотря на свое обязательство (Жилищно-строительный кодекс, статья L. 271-1). Покупатель не может быть лишен этого права и любая сумма, выплаченная продавцу, должна непременно ему быть возвращена и никакая издержка не может быть произведена.

Если договору не предшествует предварительный договор купли-продажи или компромиссный договор, покупатель располагает сроком обдумывания длительностью 7 дней, начиная с момента извещения или передачи проекта договора купли-продажи, в течение которого нотариально удостоверенный договор купли-продажи не может быть подписан (Жилищно-строительный кодекс, статья L. 271-1).

Обязательство по информированию покупателя: заключение технической экспертизы

Продавец недвижимости обязан проинформировать покупателя об известных ему характеристиках продаваемого имущества, о которых последний мог не знать.

Это обязательство по информированию покупателя было усилено законодательством, которое отныне обязывает продавца приложить к предварительному договору купли-продажи или к нотариально удостоверенному договору купли-продажи жилых помещений, заключение технической экспертизы, предназначенное для информирования покупателя об экологии и безопасности жилья.

Эта экспертиза включает в себя:

- Сертификат о наличии асбеста: так как использование асбеста запрещено во Франции декретом от 24 декабря 1996 года, продавцы недвижимости, разрешение на постройку которой было выдано до 1 июля 1997 года, должны представить документ, информирующий покупателя о присутствии или об отсутствии материалов, содержащих асбест. В противном случае продавец не сможет освободиться от ответственности в отношении скрытых недостатков, если присутствие асбеста будет обнаружено.

Срок действия сертификата неограничен.

- Сертификат о наличии свинца:обязательно должен быть представлен в случае продажи недвижимости, построенной до 1949 года. Сертификат, констатирующий наличие свинца, действителен в течение одного года с момента выдачи. К нему обязательно должно быть приложено уведомление, информирующее покупателя о воздействии свинца на здоровье и о предосторожностях, которые должны быть приняты.

Сертификат, констатирующий отсутствие свинца, имеет неограниченный срок действия.

Если он не предоставлен, продавец не сможет освободиться от ответственности в отношении скрытых дефектов в случае наличия свинца.

- Сертификат о наличии термитов: имеющий срок действия 6 месяцев, должен быть приложен к договору купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в зоне, зараженной или которая может быть заражена термитами, согласно с постановлением префекта.

Если он не представлен, продавец не сможет освободиться от ответственности в отношении скрытых дефектов в случае наличия термитов.

- Диагностика электро и газопроводки: должна быть представлена владельцем жилых помещений, если срок давности внутренней установки электричества или газа превышает 15 лет.

Срок действия этой диагностики 3 года.

Если она не была представлена, продавец не сможет освободиться от ответственности в отношении скрытых дефектов в случае наличия неисправностей в электро и газопроводке.

- Диагностика энергопотребления:обязательный документ, предназначенный информировать покупателя о количестве потребляемой энергии при нормальном функционировании здания. Тем не менее, непредставление этой диагностики не санкционируется и покупатель не может, ссылаясь на информацию по энергопотреблению, предъявить претензии продавцу, поскольку этот документ имеет единственной целью информировать покупателя об энергопотреблении.

- Ведомость о риске природных и технологических катастроф: действительна в течение 6 месяцев с момента выдачи и представлена продавцом недвижимости, находящейся в зоне, подверженной риску природных и технологических катастроф. В случае непредставления данной ведомости не позднее момента подписания нотариально удостоверенного договора купли-продажи, покупатель имеет право инициировать в судебном порядке расторжение договора или уменьшение цены.

- Документ о результате контроля канализационной системы неколлективного пользования: в случае продажи жилья, не подсоединенного к общественной сети сбора сточных вод, к заключению технической экспертизы должен быть приложен документ о результате контроля неколлективной канализационной системы, сроком давности менее чем 3 года.

Если он не представлен, продавец не сможет освободиться от ответственности в отношении скрытых недостатков, в случае наличия неисправностей в канализационной системе.

В случае несоответствия нормам канализационной системы, не подсоединенной к коллективному стоку, в момент подписания нотариально удостоверенного договора купли-продажи, покупатель обязан произвести соответствующие работы, не позднее чем через год после заключения договора купли-продажи.

Эти сертификаты и диагностики обязательно должны быть составлены специалистом, предоставляющим гарантии компетентности, независимости и профессионализма.