Vente immobilière : appréciation stricte des conditions d’exonération de la garantie d’éviction

Le propriétaire d’une maison comprise dans un lotissement est assigné par son voisin qui veut le faire condamner à rétablir un studio situé le long du mur pignon séparant leurs deux propriétés dans son état initial de garage. Le permis de construire prévoyait en effet que le local en cause devait être un garage et le changement de destination avait eu lieu sans autorisation alors que les documents du lotissement interdisaient toute modification de l’aspect ou la fonction des bâtiments tels qu’autorisés par le permis de construire.

L’intéressé appelle alors son vendeur, le précédent propriétaire qui était à l’origine de la transformation, en garantie d’éviction et lui réclame une indemnisation en raison de la moins-value subie par la maison du fait de la suppression du studio.

La cour d’appel de Montpellier leur donne tort. Elle relève que l’acte de vente mentionne expressément que l’acquéreur était en possession, lors de la vente, des documents du lotissement et que la lecture de ces documents ne pouvait que lui laisser comprendre que la transformation du garage en studio n’était pas possible.

L’arrêt est cassé au visa de l’article 1626 du Code civil. La Troisième Chambre civile de la Cour de cassation juge qu’en statuant ainsi, sans constater que le risque encouru était déclaré dans l’acte de vente et que l’acquéreur avait renoncé à toute garantie, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé.

Observations :

1. La loi oblige le vendeur à garantir son acquéreur contre l’éviction (Code civil, article 1626). C’est-à-dire contre les troubles qui peuvent le déranger dans l’exercice de son droit de propriété.

2. Les clauses de non garantie sont en principe permises (Code civil, article 1627) mais uniquement en ce qui concerne l’éviction imputable à des tiers. La garantie d’éviction du fait du vendeur étant quant à elle d’ordre public (Code civil, article 1628).

Par ailleurs, même s’agissant des tiers, l’exonération du vendeur suppose le strict respect de certaines conditions qui sont rappelées par le présent arrêt :

- le risque d’éviction encouru doit avoir été expressément déclaré dans l’acte de vente. Il ne suffit pas que des documents remis par ailleurs à l’acquéreur lui aient permis de le connaître ;
- l’acte de vente doit contenir une clause de non garantie explicite et rédigées en des termes suffisamment clairs. A cet égard, la jurisprudence se montre peu encline à faire produire un effet aux clauses « de style » qui sont systématiquement insérées dans les actes de vente notariés.

Dernière modification de la page le 19.10.2015 à 21:32